Юридические Вопросы

 

Земельный кадастр – государственная служба, в которой регистрируются титулы владения имуществом и все права на недвижимое имущество. Имущество архивируется под именами владельцев, в противоположность новой системе Земельного Кадастра, где владение-имущество архивируется по Национальной Сети (то есть, территориально), независимо от имени владельца. Адвокаты уполномочены проверять имущество, принадлежащее каждому владельцу или компании, заявлять о его нормальной передаче, о его обременении, наличии оспариваний на него или ипотек и т.д. Данная процедура осуществляется в процессе перерегистрации имущества для обеспечения будущих прав нового владельца. Разница между 2 случаями находится в основе обеспечения титулов. Если владелец имеет и регистритует неоспоримый титул в архиве нового Земельного Кадастра, это означает, что данный титул обеспечен государством, а в старой системе Земельного Кадастра титул обеспечивается договором, который находится на руках у владельца и поэтому владелец должет обеспечивать свои интересы через адвоката. Своевременная юридическая регистрация равнозначна обеспеченным правам владения как в старой системе Земельного Кадастра, так и в новом Земельном Кадастре. Для официальной купли/продажи имущества необходимо сначала заключить (подписать) договору у нотариуса. 

 

Нотариус является государственным служащим, в присутствии которого читается и подписывается продавцом и покупатетем соответствующий договор. Он присутствует для того, чтобы проверить документы договора, обеспечить обеим сторонам понимание сделки и зарегистрировать в государственных книгах-архиве передачу прав, осуществляемую в его присутствии. Нотариус не присутствует на сделке для предоставления рекомендаций или для защиты интересов покупателя или продавца. Он просто регистрирует передачу прав, основывающуюся на подготовленном им договоре. После регистрации договора в архиве, договор становится действительным титулом на передаваемое по нему имущество. Процедура завершается регистрацией договора в старой системе Земельного Кадастра, в результате чего сделка становится действительной. Участвующие стороны встречаются у нотариуса, где договор читается при них вслух, после чего они ставят свои подписи в регистрационной книге нотариуса. Платежи указанных в договоре сумм осуществляются покупателем продавцу в присутствии нотариуса. Если это необходимо, нотариус выписывает соответствующий чек об оплате своих услуг. После подписания договора адвокат покупателя относит его в Земельный Кадастр и регистрирует передачу имущества на имя покупателя, передавая в архив соответствующие документы. При покупке находящегося на ранней стадии строительства имущества, регулярной практикой является подписание частного договора, в котором указываются условия продажи, а официальный договор купли-продажи подписывается сторонами по завершению строительства. Частный договор связывает стороны так же, как и сам договор купли-продажи, не предоставляет ни одной из сторон (покупателю – продавцу) никаких привилегированных прав. Поэтому, в случае несоблюдения договора какой-либо из сторон, невиновная сторона вправе требовать по нему возмещения ущерба. Нотариус проследит за тем, чтобы в частных договорах содержались официальные условия договора купли-продажи так, чтобы стороны обязывались соблюдать их, независимо от дополнительного гонорара нотариуса. Оплата налога на перерегистрацию осуществляется до подписания договора купли-продажи. Если по любой причине произойдет расторжение договора и необходимо его аннулировать, указанный выше налог подлежит возврату после того, как соответствующие заявления будут поданы в Налоговую Инспекцию. Касательно указываемой в договоре суммы, предпочтительно указывать государственную стоимость имущества в целях налогообложения, то есть предпочтительно указывать государственную оценочную стоимость недвижимости. Эта стоимость расчитывается на основе государственных-правительственных данных нотариусами и отделом государственных доходов Налоговой Инспекции (Министерства Финансов). Государственная стоимость каждого объекта недвижимости расчитывается согласно утвержденному способу (формуле) и по утвержденной цене квадратного метра каждого района, а также принимая во внимание определенные характеристики каждого объекта. Участие вашего адвоката в данном вопросе крайне рекомендуется.