Νομικά Θέματα

Το υποθηκοφυλάκειο είναι μια υπηρεσία του κράτους όπου διατηρούνται οι τίτλοι περιουσίας και όπου όλα τα δικαιώματα σε περιουσίες εγγράφονται. Η περιουσία αρχειοθετείται υπό τα ονόματα ιδιοκτητών σε αντίθεση με το σύστημα Κτηματολογίου όπου η ιδιοκτησία - περιουσία αρχειοθετείται από το Εθνικό Δίκτυο ανεξάρτητα από τον ιδιοκτήτη. Οι δικηγόροι είναι εξουσιοδοτημένοι να ελέγξουν την περιουσία που ανήκει σε κάθε ιδιοκτήτη ή εταιρεία, να δηλώσουν αν μεταφέρθηκε κανονικά, εάν είναι επιβαρημένη, αν υπάρχουν αξιώσεις, διεκδικήσεις κ.λ.π.. Αυτό γίνεται στην διαδικασία μεταβίβασης με στόχο να ασφαλιστούν τα μελλοντικά δικαιώματα του δικαιούχου Η διαφορά μεταξύ των 2 περιπτώσεων βρίσκεται στην βάση της εξασφάλισης των τίτλων. Αφού ο ιδιοκτήτης έχει και διατηρεί έναν αδιαμφισβήτητο τίτλο από το αρχείο του κτηματολογίου σημαίνει ότι ο τίτλος είναι ασφαλισμένος από την πολιτεία, ενώ στο Υποθηκοφυλάκειο ο τίτλος ασφαλίζεται δια μέσω συμβολαίου που διατηρεί ο ιδιοκτήτης και για αυτό πρέπει να ασφαλίζει τα συμφέροντα του μέσω δικηγόρου. Συνεπής νομική δουλεία ισοδυναμεί με ασφαλή ιδιοκτησία τόσο στο Υποθηκοφυλάκειο όσο και στο Κτηματολόγιο. Για να πουληθεί / αγοραστεί επίσημα ιδιοκτησία πρέπει να συναφθεί (υπογραφεί) συμβόλαιο προηγουμένως από τον συμβολαιογράφο.

Ο συμβολαιογράφος είναι ένας δημόσιος λειτουργός υπό την παρουσία του οποίου το συμβόλαιο διαβάζεται και υπογράφεται από αγοραστή & πωλητή. Αυτός βρίσκεται εκεί να ελέγξει τα χαρτιά του συμβολαίου, να εξασφαλίσει ότι είναι κατανοητό και από τους δύο και να εγγράψει στα δημόσια έγγραφα - αρχεία την μεταβίβαση που λαμβάνει χώρα υπό την παρουσία τoυ. Ο συμβολαιογράφος δεν βρίσκεται εκεί για να συμβουλέψει ή να προστατεύσει είτε τον πωλητή είτε τον αγοραστή. Είναι εκεί για να καταγράψει την μεταβίβαση που βασίζεται σε ένα συμβόλαιο που έχει ετοιμαστεί από αυτόν . Όταν γραφεί το αρχείο, τότε το συμβόλαιο γίνεται ένας ισχύον τίτλος για την συναλλασσόμενη ιδιοκτησία. Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την καταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλάκειο η οποία έχει ως συνέπεια στο ότι η συναλλαγή ισχύει. Τα εμπλεκόμενα μέρη συναντώνται στο γραφείο του συμβολαιογράφου όπου το συμβόλαιο-συμφωνία διαβάζεται, και υπογράφουν στο βιβλίο καταχωρήσεων - εγγραφών του συμβολαιογράφου. Οι πληρωμές από τον αγοραστή στον πωλητή γίνονται υπό όρους συμβολαίου στο συμβολαιογραφείο. Ο συμβολαιογράφος εκδίδει απόδειξη αν του ζητηθεί. Στη συνέχεια της υπογραφής του συμβολαίου ο δικηγόρος του αγοραστή το πάει στο Υποθηκοφυλάκειο και ενεργοποιεί την μεταβίβαση της περιουσίας στο όνομα του αγοραστή, καταθέτοντας τα αντίστοιχα πιστοποιητικά. Είναι συνηθισμένο όταν αγοράζεται χτισμένη κατοικία η οποία είναι στα πρώιμα στάδια της κατασκευής, να υπογράφεται ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που απαριθμεί τους όρους της πώλησης και για το επίσημο συμβόλαιο που θα υπογραφεί αργότερα. Το ιδιωτικό συμφωνητικό δεσμεύει όσο το συμβόλαιο και δεν παρέχει σε κανένα μέρος (αγοραστή - πωλητή) ιδιαίτερα δικαιώματα. Γι αυτό σε περίπτωση παραβίασης του συμβολαίου από κάποιο μέρος το αδικημένο είναι το μόνο που έχει δικαιώματα στις ζημίες. Ο συμβολαιογράφος θα φροντίσει έτσι ώστε οι ιδιωτικές συμφωνίες να είναι σαν τους επίσημους όρους συμβολαίου και δεν θα σκεφτεί τρόπους παραβίασης των άσχετα με το έξτρα κέρδος. Οι πληρωμές του φόρου μεταβίβασης γίνονται πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Αν συμβεί και πρέπει να ακυρωθεί η υπογραφή του συμβολαίου για οποιοδήποτε λόγο ενώ ο φόρος μεταβίβασης έχει πληρωθεί ο φόρος επιστρέφεται αφού συμπληρωθούν οι κατάλληλες αιτήσεις στην εφορία. Σχετικά με το ποσό του συμβολαίου προτιμώνται οι κυβερνητικές αξίες για φορολογικούς σκοπούς, αυτό που καλούμε αντικειμενικές αξίες. Αυτές υπολογίζονται στη βάση κρατικών - κυβερνητικών στοιχείων από συμβολαιογράφους και την υπηρεσία εσόδων ( Υπουρ. Οικονομικών).

Η αντικειμενική αξία κάθε περιουσίας υπολογίζεται σύμφωνα με ένα συγκεκριμένο τρόπο (φόρμουλα) και μία τιμή για κάθε τετραγωνικό μέτρο κάθε περιοχής, και με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του εκάστοτε ακινήτου. Η συμβολή του νομικού σας στο θέμα συστήνεται έντονα σε αυτό το θέμα.